Многие читатели наверняка знают, что действующее законодательство закрепляет принцип единства правовой судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов (недвижимого имущества), вытекающий из положений пп. 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации.
В то же время, несмотря на интуитивную ясность и логичность данного принципа, указанное правило воспринимается некоторыми гражданами как само собой разумеющееся и не требующее отдельной регламентации при осуществлении сделок.
На практике это оборачивается тем, что из-за правовой неграмотности лиц, совершающих сделки, либо неосведомлённости о составе имеющихся у них прав на объекты недвижимости, а подчас – ввиду халатности нотариусов, удостоверяющих сделки, или некомпетентности сотрудников органа регистрации прав (Росреестра), которые подобного рода сделки пропускают, в обороте появляются земельные участки без расположенных на них капитальных строений либо напротив, жилые и нежилые помещения и дома без земли под ними, что порождает собой недействительность подобного рода распоряжения.
В настоящей статье предлагается на примере из практики осветить найденный юристами нашей компании механизм исправления в рамках процедуры банкротства ошибок, ранее допущенных гражданином при отчуждении объекта недвижимого имущества.
Фабула дела заключалась в том, что гр. Рудаков Н.В. (фамилия и инициалы изменены с целью защиты персональных данных) совместно с супругой и несовершеннолетними детьми ранее обладал на праве общей долевой собственности квартирой, расположенной в малоквартирном доме, которая была продана супругами Рудаковыми за 2 года до возбуждения процедуры банкротства в отношении должника. Договор купли-продажи квартиры был нотариально удостоверен, а право собственности на жилое помещение – прекращено в установленном Законом о государственной регистрации недвижимости порядке, запись о чём внесена в ЕГРН.
Вместе с тем, по данным, полученным от Росреестра финансовым управляющим гр. Рудакова Н.В. в ходе процедуры банкротства, на праве собственности за должником продолжал числиться земельный участок, расположенный под ранее проданным им жилым помещением, что по правилам пункта 1 статьи 213.25 Закона о банкротстве делало необходимым включение данного имущества в конкурсную массу гражданина для целей его последующей реализации и расчётов с конкурсными кредиторами.
У внимательного читателя на данном моменте должен возникнуть сразу ряд вопросов:
- Знали ли гр. Рудаков Н.В. и его супруга и неправомерности подобного рода сделки?
- По какой причине нотариус, удостоверявший сделку, не запросил сведения о правах супругов на объекты недвижимого имущества из базы Росреестра?
- И, наконец, почему сотрудник органа регистрации прав внёс запись о прекращении права собственности супругов Рудаковых на жилое помещение, не придав значения наличию у них прав на земельный участок по тому же адресу, которые сделкой по купле-продаже не прекратились?
Вопросов, как это часто бывает, — больше чем ответов, но поиск виновных лиц не имел правового значения, поскольку перед юристами встала задача формирования доводов, на основании которых спорный земельный участок (коль скоро право собственности на него не прекратилось) должен был подлежать исключению из конкурсной массы гр. Рудакова Н.В. в судебном порядке.
Воспользовавшись закреплённым в пункте 2 статьи 213.25 Закона №127-ФЗ механизмом, наделяющим арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве гражданина, правом исключить по мотивированному ходатайству самого должника или иных лиц исключить из конкурсной массы должника отдельные виды имущества (на которые в силу Закона может быть обращено взыскание), юристы обратились от лица гр. Рудакова Н.В. с заявлением, в котором в защиту позиции клиента указали на совокупность следующих обстоятельств:
- наличие законодательного ограничения на распоряжение объектами недвижимого имущества, прочно связанными с землёй, в отрыве друг от друга;
- нарушение прав третьих лиц (новых собственников квартиры) включением земельного участка, расположенного под жилым помещением, в конкурсную массу должника;
- недопустимость последующего участия в обороте земельного участка, как самостоятельного объекта, в отрыве от расположенного на нём объекта капитального строительства.
Арбитражный суд, вняв указанным доводам, встал на сторону должника, заблуждавшегося о наличии у него права собственности исключительно на квартиру, и исключил спорный земельный участок из конкурсной массы, тем самым оградив имущество от притязаний на него конкурсных кредиторов.
Таким образом, судебным актом в рамках дела о банкротстве была исправлена логико-правовая ошибка, допущенная гражданином при совершении сделки с недвижимым имуществом.
Описанная история увенчалась успехом, однако отметим, что сделки, совершённые с нарушением требований законодательства, могут иметь самого различного рода неблагоприятные последствия не только в связи с банкротством одного из лиц, их совершивших, но и в обычном гражданском обороте.
В частности, сделки, совершённые с нарушением п.п. 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, могут быть признаны недействительными по заявлению одной из сторон, кроме того, покупатель, к которому перешли права на объект недвижимости по такой сделке, может столкнуться с ситуацией невозможности последующего отчуждения указанных прав на «неполноценное» имущество.
В указанной связи настоятельно рекомендуем нашим читателям до совершения сделок с недвижимостью предварительно удостовериться о действительном составе собственных прав на имущество либо прав лица, отчуждающего имущество в Вашу пользу, посредством заказа выписки из ЕГРН в отношении себя либо запроса соответствующей информации из Росреестра от контрагента.